Wednesday, October 8, 2014

Kelebihan dan Kelemahan Investasi di properti.


         
Beberapa tahun terakhir ini kita sering mendengarkan investasi properti dalam media – media massa baik elektronik maupun dari surat kabar. Investasi Properti yaitu investasi dimana kita membeli atau juga membuat sebuah properti seperti : apatermen, ruko, kos – kosan maupun rumah yang nanti kita akan kita jual/sewa lagi.Investasi dibidang ini juga banyak diminati oleh masyarakat luas.

Berikut ini kelebihan dari investasi properti :

1. Permintaan Selalu Lebih Banyak daripada Penawaran
      Pertumbuhan jumlah penduduk adalah penyebab utama dari semakin berkurangnya lahan yang dapat dijadikan tempat tinggal. Fakta pun menyebutkan bahwa Indonesia masuk ke dalam jajaran 5 besar negara dengan penduduk terpadat di dunia. Ketika permintaan terhadap properti semakin tinggi, sementara jumlah lahan yang tersedia justru semakin berkurang, hukum ekonomi demand supply berlaku, lahan menjadi rebutan banyak pihak dan nilai properti terus menjulang sebagai imbasnya.
Kalaupun properti yang Anda miliki hanya didiamkan begitu saja, tidak disewakan, tidak digunakan untuk berbisnis, tidak ada renovasi ini itu, selama bangunan properti masih utuh, nilainya pada 10 tahun mendatang pun masih dapat diharapkan terus naik secara konsisten, 
      2. Nilai (Cenderung) Meningkat Setiap Tahun
      Sebagai contoh, pada tahun 2013 Anda membeli sebuah properti seharga Rp 500 juta. Diasumsikan bahwa properti tersebut telah memenuhi semua kriteria properti ideal yang dibutuhkan, khususnya dari faktor lokasi yang strategis dan lingkungan yang aman. Mengingat kecenderungan harga rata-rata properti di Indonesia yang meningkat 10% setiap tahunnya, maka pada tahun 2014, properti Rp 500 juta tersebut sudah meningkat nilainya menjadi Rp 550 juta dan menjadi Rp 605 juta pada tahun 2015. Begitu seterusnya. Silahkan Anda hitung berapa kira-kira nilai properti tersebut di penghujung tahun 2020?

      3. Kontrol Berada di Tangan Anda
Investasi di saham, obligasi, reksa dana atau aset surat berharga lainnya mungkin saja terdengar lebih canggih dan wah, tapi apakah Anda dapat mengontrol harganya? Tentu saja tidak. Investasi emas yang terkenal aman dan menjanjikan pun, nyatanya belakangan justru lebih sering naik turun, pasrah pada kemauan pasar uang global.

Dengan instrumen properti, Anda dapat menentukan sendiri harga jual properti, apakah mau dinaikkan atau sebaliknya sengaja diturunkan dalam kondisi tertentu. Tren atau pergerakan harga properti termasuk lambat. Dengan demikian, pemilik properti tidak perlu mengalami sport jantung gara-gara terlalu sering melihat investasinya naik turun dengan cepat, apalagi amblas dalam hitungan detik.

      4. Bisa Memperoleh Penghasilan dari Sewa
Kelebihan investasi properti lainnya adalah Anda tetap bisa menghasilkan uang tanpa harus melepas kepemilikan Anda terhadap properti tersebut, caranya dengan menyewakannya kepada orang lain. Sebagai pembanding, apakah emas batangan bisa disewakan? Tidak bisa, paling hanya digadaikan. Apakah motor, mobil atau alat transportasi lainnya bisa disewakan? Ya bisa, tapi nilainya akan terus menyusut seiring pemakaiannya. Saham atau bisnis mau disewakan? Hmmm rasanya jawabannya sudah cukup jelas.

      5.Bisa Dilakukan sambil melakukan pekerjaan anda yang lain.
Berinvestasi di bidang properti relatif lebih bisa dilakukan dengan cara ongkang-ongkang kaki, alias tidak banyak menyita waktu dan tenaga sehingga anda dapat melakukan pekerjaan yang lain yang dapat menambah penghasilan anda. Misalnya Anda berdomisili di Jakarta dan memiliki properti sewa berupa rumah kontrakan di Medan, Anda hanya perlu setahun sekali mengeceknya sekaligus menagih uang kontrakan. Atau jika yang Anda miliki adalah rumah kos, Anda bisa mempekerjakan orang secara khusus untuk keperluan bersih-bersih rumah kos, sekaligus menagih iuran kos, sehingga anda dapat melakukan pekerjaan anda di jakarta tanpa takut tergangu dengan investasi properti anda.

      6. Bisa Diperjual Belikan
Properti dapat diperjual belikan oleh siapapun dan kepada siapapun selama Anda memang yakin bahwa Anda adalah pemilik sah dari properti tersebut. Properti bisa dijual ke developer / property agent, ke perseorangan atau ke badan hukum lainnya. Yang penting Anda tidak lupa membayar pajaknya dan jual beli harus dilakukan di hadapan notaris.

      7. Kebal dari Krisis dan Inflasi
Masih ingat dengan huru-hara yang terjadi ketika krisis moneter melanda Indonesia pada tahun 1997 silam? Setelah krisis moneter mereda, nilai properti seketika melonjak tajam pada waktu itu. Tak lama berselang di tahun 2008, ketika inflasi menyentuh angka 12 persen, rata-rata harga properti pun ikut menjulang (terutama di pulau Jawa), bahkan ada yang mencapai 20 persen, melebihi angka inflasi itu sendiri (data dari berbagai sumber).

      8. Bisa Langsung Untung Saat Membeli
Pada umumnya, bisnis atau investasi baru bisa memberikan keuntungan setelah beberapa waktu. Akan tetapi, investasi di bidang properti bisa langsung menghasilkan untung saat Anda pertama kali memilikinya. Bagaimana bisa? Ilustrasi sederhana : Anda melakukan transaksi pembelian sebuah rumah kos yang harga pasarannya adalah Rp 2 milyar, sedangkan nilai NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) nya ternyata hanya Rp 1,8 Milyar. Karena kebetulan si penjual rumah benar-benar sedang BU alias Butuh Uang, dilepaslah rumah kos tersebut kepada Anda dengan mahar Rp 1,4 Milyar. Berarti pada saat membeli, Anda sudah mengantongi selisih harga Rp 600 juta lebih rendah dari harga pasaran.

      9. Nilai Aset Bisa Ditingkatkan dengan Budget Minim
Dengan cara-cara yang terbilang sederhana dan budget minim, sebuah properti dapat ditingkatkan nilai jualnya melebihi nilai riil yang dimilikinya. Misalnya saja dengan cara mengecat ulang, mengganti pagar atau menambah dekorasi. Donald Trump, investor properti kenamaan dunia berujar bahwa 1 kaleng cat seharga USD 10 mampu menggenjot nilai jual sebuah properti menjadi USD 1000 lebih mahal daripada sebelumya. Menarik bukan?


      10. Bisa Dijaminkan untuk Keperluan Modal Usaha
Bagi Anda pemilik usaha yang sedang membutuhkan modal tambahan, properti dapat menjadi sumber pendanaan untuk pengembangan usaha. Caranya dengan melakukan refinancing atau menjaminkan properti yang Anda miliki ke bank untuk memperoleh pinjaman.
Refinancing dapat diperbarui setiap tahun dan bisa diajukan ke bank yang sama, atau ke bank yang berbeda. Seiring berkembangnya prospek usaha Anda dan pertambahan nilai properti yang dijaminkan, nilai pinjaman yang diperoleh juga akan semakin besar. Bunga pinjaman properti, selain lebih ringan, waktu pinjamannya pun lebih panjang dibandingkan bentuk pinjaman lainnya.

     11. Bisa untuk Menutupi Kerugian Operasional Usaha
Kadang-kadang, meskipun strategi bisnis telah disusun sedemikian rupa, peluang untuk gagal selalu saja ada. Oleh karena itu, mengawinkan bisnis dengan properti sangat diperlukan. Jika sewaktu-waktu bisnis merugi, maka kerugian tersebut dapat di-cover oleh kenaikan harga pasar properti.

      12. Sarana Penghematan Pajak yang Legal dan Menguntungkan
Dalam hitung-hitungan akuntansi, nilai properti yang Anda miliki dapat dibuat "menyusut" setiap tahunnya. Menyusut di sini hanya dalam pembukuan akuntansi-nya saja, nilai sesungguhnya tidak pernah susut, kecuali bangunan tersebut tidak terawat dan hampir rata oleh tanah. Nah, nilai penyusutan ini dapat dimasukkan sebagai komponen yang mengurangi tingkat keuntungan usaha Anda sebelum terkena pajak.

      13. Sebagai Lambang Status Sosial
Kelebihan investasi properti yang terakhir, meskipun tidak memberi manfaat finansial secara langsung, memiliki sebuah properti juga bisa melambangkan status sosial si empunya. Bila Anda tinggal di kawasan elit, tentunya Anda akan lebih ringan menyebutkan alamat lengkap rumah Anda dibandingkan jika Anda bermukim di kawasan kumuh. Selain itu, tinggal di kawasan elit juga akan membuat orang menjadi lebih respek dan segan kepada Anda.


Berikut ini Kekurangan dari Investasi Properti :

1. Salah Membedakan Antara Aset dan Liabilitas
Banyak orang menganggap aset terbesar yang dimilikinya adalah rumah yang ia tempati. Pernyataan ini sebenarnya keliru, sebab rumah yang dibeli untuk ditempati lebih merupakan konsumsi yang mewajibkan pemiliknya mengeluarkan sejumlah uang ketika menempatinya, sebut saja biaya listrik, telpon, air, keamanan dan sebagainya. Belum lagi biaya-biaya yang dibutuhkan untuk perawatan rumah seiring berjalannya waktu, seperti mengecat dinding yang warnanya mulai memudar, mengganti genteng bocor, mengusir rayap, membersihkan lumut dan lain-lain.

Lain halnya jika rumah yang dimiliki disewakan kepada orang lain. Pemilik rumah dapat mengharapkan pemasukan rutin dari uang yang dibayarkan oleh penyewa. Contoh sederhana adalah rumah kontrakan dan kos-kosan. Jika properti yang Anda miliki mampu secara rutin memberikan pemasukan arus kas positif (setelah dikurangi biaya ini itu), maka properti tersebut dapat digolongkan sebagai aset, tapi jika tidak, maka properti Anda lebih tepat dikatakan sebagai liabilitas atau beban keuangan.


2. Tidak Likuid
Tidak likuid di sini berarti properti tidak mudah diuangkan atau dijual cepat ketika dibutuhkan. Tidak jarang sebuah properti membutuhkan waktu hingga bertahun-tahun lamanya hingga akhirnya menemukan pembeli yang tepat. Dalam kondisi tertentu, properti bahkan bisa saja dijual di bawah harga pasar ketika pemiliknya benar-benar BU alias Butuh Uang. Semakin rendah harga yang diterima dari penjualan, maka semakin kecil keuntungan yang diperoleh.

Properti termasuk jenis investasi jangka panjang yang berhubungan erat dengan kondisi keuangan internal pemiliknya dan juga keterlibatan orang lain di masa depan. Bagi Anda yang menginginkan imbal hasil investasi (return) tinggi dalam waktu cepat, kekurangan investasi properti yang tidak likuid ini mungkin tidak akan mampu memenuhi ekspektasi Anda.

3.  Bukan Investasi yang Murah
Investasi properti memang bisa dilakukan secara kredit alias tidak harus cash. Ilmu ini banyak diajarkan di kursus-kursus membeli properti dengan modal dengkul. Modal dengkul di sini bukan berarti benar-benar gratis, karena untuk memiliki properti secara kredit melalui jalur KPR, bank mensyaratkan pembayaran DP atau uang muka minimal antara 50% sd 70% (berlaku sejak 30 September 2013 untuk bank konvensional, bank syariah dan unit usaha syariah, sesuai aturan dalam surat edaran BI No. 15/40/DKMP tanggal 24 September 2013). Selain itu, masih ada beberapa persyaratan ketat lainnya yang wajib dipenuhi, khususnya yang terkait kesanggupan Anda untuk membayar cicilan hutang ke bank.

Anda bisa saja mengarang-ngarang cerita tentang kondisi keuangan Anda, menggoreng rekening tabungan, hingga merayu petugas bank untuk meng-Goal-kan proposal KPR, tapi itu semua hanya akan membuat rencana investasi properti Anda menjadi lebih beresiko. Perlu diingat, bahwa di dunia bisnis tidak ada istilah makan siang gratis, demikian pula halnya dengan pinjaman bank. Sebagai debitur (perima pinjaman), ada bunga yang harus dibayar setiap bulannya selain pinjaman pokok. Jangan pernah memaksakan diri melakukan transaksi yang sekiranya tidak mampu Anda lunasi di kemudian hari, terlebih jika hal tersebut dilakukan untuk tujuan spekulasi.


4.  Rawan Terjadi Sengketa
Nah untuk yang satu ini, bukan rahasia lagi kalau sebidang tanah atau sebuah bangunan di negara kita bisa dimiliki lebih dari satu orang, di mana setiap orang memegang bukti sertifikat yang disahkan oleh pejabat setempat. Sengketa properti yang kerap terjadi ini, tak jarang berujung pada pertikaian fisik antar pihak-pihak bersengketa.

Memastikan bahwa status properti yang Anda miliki tidak dalam keadaan sengketa, mutlak dilakukan. Cara paling mudah untuk mengetahuinya adalah dengan menanyakan ke Badan Pertanahan Setempat, atau membeli melalui perantara bank yang selalu melakukan pemeriksaan detail setiap properti yang dijadikan agunan.

Saran :
Tidak sedikit orang yang menjadi sukses dan kaya raya karena berinvestasi di bidang properti. Tapi sama seperti semua bentuk investasi lainnya, berinvestasi di bidang properti juga tidak luput dari potensi merugi. Perhatikan seluruh detail kelebihan dan kekurangan investasi properti yang akan Anda bidik secara cermat. Semoga bermanfaat.


Sumber : http://www.pandufinansial.com/ ( dengan perubahan yang diperlukan ).

Masukan Emailmu Untuk Langganan Artikel Ecotax (Free):

Delivered by FeedBurner

No comments:

Post a Comment

Sebagai pengunjung blog yg baik jgn lupa y tinggalkan komentar, saran atau y itu gak usah dibilang agan2 semua tau kan, agar blog ini bisa terus memberikan informasi pada agan - agan semua.